菏泽“限售令”松动 房地产板块的机会来了吗? 2019-09-27

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      12月18日下午,山东省菏泽市住房和城乡建设局发文,取消实行了一年的住房“限售令”。此举为本轮调控以来的全国首例,并立刻引发全网关注。

      按照这份《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》的文件,菏泽市住建局表示,取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

      目前菏泽住建局方面最近的回复是:取消“限售令”为取消限制转让期限,是市民迫切需求。

      与此同时,深圳(楼盘)首套房贷利率近期出现了细微的浮动。12月19日,部分中资和外资银行调整了首套房贷利率,由基准上浮15%调为10%,但并非普遍,而是针对不同项目和客户进行甄别。

      无论,最终菏泽市“限售令”是否取消,都给房地产行业带来一丝暖意,对投资者预期产生较大影响。在“房住不炒”的大原则下,一、二线城市限售、限贷取消是不现实的,但三、四线城市的边际松动在2019年还是可以期待的。

      从过去的经验看,两种情况下房地产调控存在边际放松的可能,1)通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期。2)房价持续下跌。从 2014-2015 年房价下跌期间来看,当房价连续下跌6个月时,调控面临放松可能。

      从11月公布的宏观数据看,经济增长乏力,M1增速逼近历史低点,社融持续下滑。

    

      货币投放方面:11月M2同比增长8%,M1同比增长1.5%,增速分别与上月持平和下降1.2个百分点,其中M1增速再创2014年1月以来新低。M0同比增长2.8%,与上月持平。

      11月 M1同比增速已经逼近历史低点,显示实体经济流动性不乐观。M1 包含流通中的货币和单位活期存款。其中流通中的货币增速除节假日外相对稳定,单位活期存款增速随经济周期而变动。到2018 年11月,流通中的货币增速为2.9%,较2017 年末仅下降 0.6 个百分点;单位活期存款增速1.3%,较2017年末大幅下降11.9个百分点。可见单位活期存款增长乏力是 M1同比下降的主要原因。单位活期存款增长乏力是两方面因素共同作用的结果。一方面,随着经济景气程度的下降,企业持有活期存款的意愿也在降低。另一方面,社融增速的回落带动企业存款增速下降。受表外融资萎缩的影响,2018 年11月社融余额增速下降至 9.9%,带动企业存款增速下降至 3.7%的低位,较2017年12月低 4.3 个百分点。

    

      社融方面,11月社融新增 15191亿,虽然较前值环比回升较为明显,但与去年同期的新增 1913亿相比仍有所回落,按照今年调整后的可比口径看存量社融同比增速下滑至9.9%。而且在社融当中的主要支撑因素以贷款和债券为主,贷款弹性低、普惠性差,而债券增长依赖市场环境且门槛较高,表外三大项委贷、信托贷款和未贴现银行承兑汇票均延续收缩。广义的融资环境,或者说信用环境依然非常不乐观。

      房地产占GDP较高比重,经济面持续下滑的情况下,房地产边际松动的概率逐渐增大。

      从销售情况看,2018 年11月房地产销售继续降温,全国房地产销售面积为 1.55 亿平米,YOY-5.1%,连续3个月同比负增长且降幅持续扩大。11月销售面积增速主要受中小城市销售低迷拖累,30大中城市销售面积 YOY+8.4%,30大中城市以外销售面积 YOY-6.4%。累计来看,1-11月全国房地产销售面积 14.86 亿平米,同比增长1.4%。1-11月30大中城市累计销售面积 YOY-15.8%,30大中城市以外销售面积 YOY+3.6%。

      从数据看,从1-11月累计的数据看,大中城市销售面积同比下滑严重,中小城市同比小幅增长,从近期的数据看,大中城市销售面积同比正增长,中小城市负增长。整体看,市场处于负增长且降幅增大的状态。

      目前房地产板块估值处于低位:

    

      从市净率水平看,房地产板块PB为1.4倍左右。从choice数据看,房地产股票143只,其中跌破净资产的有46只股票,占比32.17%,PB低于1.4的股票有83只,占比58.04%,而PB低于2的股票有110只,占比76.92%,可见整体板块是在低估值区间的。

    

      从市盈率的水平看,房地产板块PE为9.5倍左右,低于上证指数10.99倍的水平,也低于沪深300指数10.43倍的水平。从数据看,PE低于10倍的股票有51只,占比也达35.66%。

      整体看,房地产板块处于PE、PB双低的状态,可以说是处于低估状态。

      目前主要是政策对房地产板块的压制较重,在未来房地产政策边际放松的情况下,房地产企业业绩有所提升,估值也面临一定的回升,所以具备一定投资价值。

      对于标的的选择方面,首先还是房地产龙头企业,抗风险能力较强,在低迷市场下活下来,后期才能有更好的发展。其次,可以选择目前房地产板块估值较低但业绩还不错的股票,在估值修复的情况下也能有不错的表现。

      以下股票仅为参考:

    

    

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    (责任编辑:张洋 HN080)

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